Registrada bajo el nº 2173/12.- Anteproyecto ordenanza nuevo núcleo urbano próximo RP 11 y 74
- 08/11/2012
General Juan Madariaga, 8 de noviembre de 2012.- VISTO: Expte. del D.E. nº 2234/12 Interno 6399 ref. Anteproyecto ordenanza nuevo núcleo urbano próximo RP 11 y 74; y CONSIDERANDO: Que el Despacho de la Comisión de Tierras, Obras y Servicios fue aprobado por unanimidad en la Sesión Ordinaria celebrada el pasado 8 de noviembre de 2012; Que el requerimiento propuesto por el Decreto Ley 8912/77, Articulo 15º para la factibilidad de un Nuevo Núcleo Urbano Integral de aproximadamente 267 hectáreas en el sector comprendido entre la Ruta Interbalnearia (Ruta Provincial nº 11) al este, la Ruta Provincial nº 74 al norte, la calle de acceso a la Planta de Tratamiento de Líquidos Cloacales al sur y hasta unos 400mts al oeste de la traza del gasoducto presente en la zona requiere de estudios previos de intervención interdisciplinaria y distintos organismos municipales y provinciales, y Que a partir de la sanción de la Ordenanza nº 683/93 se han ido desarrollando a lo largo del área definida por esta como ZE1 una cantidad de usos y actividades, y Que el Municipio de General Madariaga manifiesta expresa voluntad de concretar el desarrollo de una ruta o avenida sobre la restricción de dominio del gasoducto que recorre el terreno de Norte a Sur y continuaría siguiendo este trazado más o menos paralelo a la Ruta Interbalnearia hasta el Camino Dos Monte, hecho expresado en la ordenanza antecedente 1294/01, y Que a los efectos de coordinar y sumar estrategias de desarrollo del sector sobresale la función de complementariedad y área de expansión urbana de esta área del partido de General Madariaga respecto a lo que sucede en los partidos de Pinamar y Villa Gesell, y Que esta expansión y usos no deben darse como simple sumatoria de usos y actividades sumadas por la simple ley de la oferta y la demanda, y Que esta expansión debe ser planificada y organizada con sentido de urbanidad, incluyendo la diversidad de actividades, de servicios, de equipamientos y de áreas recreativas y verdes para la población, y Que toda área urbana debe tener calidad urbanística y servicios modernos orientados a la sustentabilidad urbana, y Por todo ello, el Honorable Concejo Deliberante en uso de sus atribuciones sanciona con fuerza de: ORDENANZA ARTICULO 1°.- Apruébese la re-funcionalización y ampliación de la zonificación del frente de la Ruta 74 desde el Km. 0 hasta el Km. 1,600 mano sur y Ruta Interbalnearia, desde el Km. 393 (rotonda acceso a Pinamar) hasta el Km. 395+500 (próximo a rotonda de acceso a Ostende), en un todo de acuerdo a la presente Ordenanza y Anexos.- ARTICULO 2°.- Apruébese la creación del nuevo núcleo urbano denominado La Mansa, en el área circunscripta por la Ruta provincial nº 74 al Norte, la Ruta Interbalnearia (RP.Nº 11) al este, la calle de acceso a la Planta de Tratamiento de Líquidos Cloacales al sur, y aproximadamente una línea 400 metros al oeste del gasoducto abarcando parte de la Parcela 246 de la Circunscripción IV según nomenclatura catastral de origen, siguiendo los lineamientos que surgen de esta Ordenanza y Anexos.- ARTÍCULO 3º.- Apruébese la previsión y ubicación funcional de los futuros espacios verdes públicos y de equipamiento comunitario público requeridos por el Decreto-Ley 8912/77, según consta en Anexo “Etapas de Completamiento del Sistema de Espacios Verdes Públicos y Equipamiento Comunitario”.- ARTÍCULO 4º.- Se faculta al poder ejecutivo municipal para que en un plazo de doce (12) meses elabore un Plan Director del Nuevo Núcleo Urbano La Mansa, en carácter reglamentario de la presente Ordenanza.- ARTÍCULO 5º.- Apruébese el Anexo de “Delimitación de Áreas”, para el sector definido en el artículo 2 de la presente, dividido como: a) Área Urbana: La destinada a asentamientos humanos intensivos, en la que se desarrollen usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las de producción compatibles.- b) Áreas Complementarias: Los sectores circundantes o adyacentes al área urbana, en los que se delimiten zonas destinadas a reserva para ensanche de la misma o de sus partes constitutivas, y a otros usos específicos.- ARTÍCULO 6º.- Se define como Área Urbana a aquellas destinadas al asentamiento poblacional intensivo, con uso predominante residencial, actividades terciarias, producción compatible, equipamientos y servicios comunitarios. El Área Urbana está conformada por las Zonas Residenciales, Comerciales, de Esparcimiento, de Equipamiento y de Servicios.- ARTÍCULO 7º.- Se define como Área Complementaria a aquellas zonas adyacentes o próximas al área urbana consideradas como zonas de ampliación o ensanche urbano. Está área contiene a la zona Residencial Extraurbana (RE).- ARTÍCULO 8º.- Establécese la siguiente estructura de Zonas para el Área Urbana: a) Residencial (R): Destinadas a la localización de viviendas uni ó multifamiliares, en forma predominante, admitiéndose la localización de actividades complementarias, compatibles con el uso predominante de acuerdo al carácter de las distintas zonas como esparcimiento, deporte, cultura, salud, seguridad, educación y equipamiento comunitario y de servicios públicos.- b) Comerciales (C): Destinadas a la localización de actividades comerciales, administrativas, institucionales en toda la escala de densidad y diversidad, en correspondencia con el centro del Área Urbana y los ejes de penetración hacia los barrios y el acceso al nuevo núcleo urbano.- c) Servicios (S): Sectores de uso mixto, destinados a la localización de comercios diarios u ocasionales, servicios urbanos, talleres, depósitos y pequeñas industrias de forma integrada con uso residencial y de servicios complementarios a la vivienda individual (cultura, educación, salud, seguridad) con distintas intensidades de uso y ocupación según corresponda a la zona de implantación.- d) Esparcimiento (EN): Destinada principalmente a la actividad recreativa ociosa o activa de carácter náutico, con el equipamiento adecuado a dichos usos.- e) Equipamiento Comunitario (EC): Destinados a la localización de equipamiento de carácter comunitario en consonancia con los requerimientos del Decreto ley 8912/77.- e) Espacios Verdes Públicos (EVP): Áreas verdes públicas para esparcimiento y recreación de la población residente de la zona y visitantes.- ARTÍCULO 9º.- Designase como Zona Residencial Extra-urbano (RE), a aquellas ubicadas en el Área Complementaria destinada a uso residencia de baja densidad permanente o temporario emplazada en pleno contacto con la naturaleza. Se admiten barrios cerrados con fraccionamientos de muy baja densidad.- ARTICULO 10°.- Designase como zonas residenciales “R” aquellas destinadas a viviendas de uso permanente o temporario, con complementariedad de actividades comerciales de carácter diario, periódico u ocasional, con dotación de servicios de infraestructura completa. Las áreas residenciales son: a) R1/LM: Área residencial de media densidad donde será posible la implementación de conjuntos de vivienda unifamiliares o multifamiliar admitiéndose la tipología de barrios cerrados, con sectores destinados a actividades complementarias: comerciales, deportivas y recreativas de carácter privativo o abiertas al uso público. b) R2/LM: Área residencial de media baja densidad donde será posible la implementación de conjuntos de vivienda unifamiliares o multifamiliar admitiéndose la tipología de barrios cerrados, con sectores destinados a actividades complementarias: comerciales, deportivas y recreativas de carácter privativo o abiertas al uso público. c) R3/LM: Área residencial unifamiliar o multifamiliar de baja densidad con la posibilidad de fraccionamiento en lotes individuales o en la tipología de barrios cerrados. Podrá tener usos complementarios comerciales, de equipamiento o sociales de escala barrial. ARTICULO 11°.- Designase como zonas comerciales “C/LM” a aquellas que por sus características de complejidad de usos o diversidad de los mismos se transformarán en aglutinadores urbanos con actividades sociales, comerciales o recreativas de vecinos y/o visitantes. Estas zonas tendrán como uso complementario el residencial de media o alta densidad en tipologías de edificios multifamiliares. a) C1/LM: Área comercial mixta de alta densidad donde será posible la implementación de complejos de uso mixto comercial – residencial con sectores o superficies destinados a actividades complementarias. b) C2/LM: Área comercial de media-baja densidad donde será posible la implementación de complejos de uso mixto comercial – administrativo con sectores o superficies destinados a actividades complementarias. Entre los usos admitidos se podrán dar los gastronómicos, los comerciales de uso diario, las oficinas, en la modalidad de parcela, complejos comerciales, paseos de compra o centros de compras. ARTICULO 12°.- Establécese como zonas de servicios “S” de uso mixto (comercial – servicios) a las siguientes: a) S1/LM: área mixta de servicios y comercios de escala urbana asociado a las áreas residenciales y de centralidad. b) S2/LM: área mixta predominante de servicios asociados a la Ruta Interbalnearia, con comercios, equipamientos o servicios de ruta u otros similares, hasta mediano porte. ARTÍCULO 13º.- Denomínase zonas residencial extra-urbana (RE/LM) a zonas residenciales de muy baja densidad, con muy baja ocupación y alteración del terreno natural, a fin de conservar lo más posible el paisaje natural de la zona.- ARTÍCULO 14º.- Denomínase zonas de esparcimiento (EN/LM) a aquella cuyo uso predominante sea la actividad recreativa ociosa o activa de carácter náutico y paseos. En esta zona se prohíbe la pesca en todas sus modalidades y el uso de embarcaciones de motor a combustión, por cuestiones ambientales y de seguridad.- ARTÍCULO 15º.- Se definen como Espacios Verdes Públicos (EVP) a aquellos espacios verdes y libres de dominio público en los que predomine la vegetación y el paisaje, cuya función principal es la recreación de la comunidad y contribuir a la depuración del medio ambiente. Estos espacios constituyen bienes públicos, de uso y acceso libre y gratuito, intangibles y con prohibición de construcciones arquitectónicas excepto las mínimas y necesarias para su equipamiento y/u operatividad.- ARTÍCULO 16º.- Se definen como Espacios Comunitarios Públicos (EC) a aquellas parcelas cedidas como reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público. Estos espacios constituyen bienes públicos, y su destino es la dotación del soporte de equipamientos para el desarrollo de las actividades educativas, salud, culturales, o de seguridad o similares para la comunidad. Dentro de estos espacios, los propietarios cederán gratuitamente a la Municipalidad de Gral. Juan Madariaga, un espacio Comunitario construido y terminado para el uso de oficinas públicas, con una superficie de 120,00 m2 que incluya un grupo sanitario mínimo para los empleados y tenga doble altura libre de 5,50 m interior para admitir la ejecución futura de un entrepiso como ampliación, la cual será a cargo del municipio. Esta cesión se realizará dentro de las edificaciones que el propietario materialice frente a la Avda. Valeria Guerrero propuesta en la primera etapa del proyecto. El destino único y excluyente que la Municipalidad dará a esta cesión, será de oficinas administrativas para atención de público, no pudiendo cederlas o canjearlas con otro destino o fin.- ARTÍCULO 17º.- Las áreas para Espacios Verdes Públicos (EVP) y para Espacios Comunitarios (EC) serán cedidas al Municipio proporcionalmente por etapa concluida siguiendo las proporcionalidades en relación a la población según lo indicado en el Art. 56 del Decreto – Ley 8912/77. En caso de las cesiones superen las superficies proporcionales por etapa, los excedentes serán adjudicados a las etapas sucesivas. Respecto a la cesión y materialización de calles internas, la desarrolladora proyectará y ejecutará en la primer etapa del emprendimiento, la totalidad de la calle que se ubica por sobre el gasoducto que atraviesa la parcela, debiendo la misma diseñarse con dos vías de circulación paralelas con sentido de tránsito opuestos entre sí, contemplando la ejecución de una plazoleta central que divida ambas manos. En la primera etapa, una de las manos de esta calle será pavimentada.- ARTÍCULO 18º.- Se incorpora como indicador urbanístico el Factor de Ocupación del Suelo Verde o F.O.S.V. que computa la relación entre la superficie de la parcela y el área de terreno libre de edificaciones, solados y cualquier tipo de construcción que altere su superficie natural vegetal, su capacidad natural de absorción de las aguas de lluvia o la presencia de especies vegetales.- ARTÍCULO 19º.- Los indicadores de todas las áreas de esta Ordenanza se encuentran ordenados en el Anexo “Tabla Resumen de Indicadores por Zonas”.- ARTÍCULO 20º.- Todas las zonas deberán seguir los indicadores urbanísticos presentes en el Anexo “Tabla Resumen de Indicadores por Zonas”, no pudiendo exceder los mismos sin mediar una modificación a la presente Ordenanza, asegurar la dotación de infraestructuras, aptitud hidráulica, y realizar un nuevo estudio de impacto ambiental específico, todo ante las autoridades de aplicación provinciales.- ARTÍCULO 21º.- La zona ZR1/LM deberá seguir los parámetros indicados en el Artículo 10º y además ser congruente con las directrices de ocupación, distribución de zonas de potencial constructivo, distribución de zonas comunes y/o destinos indicados. En caso de desarrollarse a través de complejos residenciales bajo la figura de Barrios Cerrados, no podrán alterarse los parámetros ahí indicados sin mediar lo establecido en el artículo precedente.- ARTÍCULO 22º.- Los terrenos o sectores autónomos que devengan por la conformación de los barrios cerrados respetarán la magnitud o superficie mínima indicada para los mismos. Estas dimensiones serán suficientes para el desarrollo de las edificaciones previstas, provisión de espacios de estacionamiento y áreas comunes. Los usos complementarios y equipamientos estarán indicados en los planos específicos de los complejos y se desarrollarán en forma conjunta con las viviendas.- ARTÍCULO 23º.- Las parcelas, complejos residenciales, barrios cerrados o unidades generadas a partir de la subdivisión final de la tierra dentro del área del Nuevo Núcleo Urbano La Mansa deberán contar para tal efecto como mínimo: calle abierta, abovedada y consolidada, servicio de agua potable, servicio de saneamiento (cloacas), energía eléctrica, alumbrado público y drenaje pluvial. Los servicios serán provistos por Entes, Empresas, Cooperativas u otro tipo de entidad siempre que estas hayan sido autorizadas por los Organismos competentes a nivel Municipal, Provincial o Nacional. Toda obra ejecutada y la operación de las mismas, deberá ser en un todo de acuerdo con los marcos regulatorios aplicados por los Organismos Municipales, Provinciales o Nacionales con competencia en las distintas materias, que convalidaran los proyectos y funcionamiento de los sistemas. El sistema de saneamiento se realizará a través de la instalación de plantas de tratamiento modulares para cada etapa de proyecto, requiriendo para la habilitación de cada planta un visado previo de la Autoridad del Agua de la Provincia de Buenos Aires.- ARTÍCULO 24º.- La dotación de servicios mínimos indicada en el artículo 23º será realizada por etapa de construcción de manera proporcional a la población que se deberá servir en la misma en acuerdo a los máximos establecidos a partir de los Anexos “Cuadro de Usos”, “Tabla Resumen de Indicadores por Zonas” y “Etapas de Completamiento”, así como a partir de los visados de los proyectos ejecutivos de redes de servicios ante las respectivas autoridades de aplicación, a nivel municipal y provincial según corresponda.- ARTÍCULO 25º.- No se habilitarán usos a parcelas dentro de toda el área determinada por la presente Ordenanza que no cuenten con los servicios esenciales en el Artículo 23º.- ARTÍCULO 26º.- Las áreas y zonas delimitadas por esta ordenanza para el Nuevo Núcleo Urbano, podrán a la hora de ser efectivamente materializadas tener una variación de trazado por causas del medio físico existente no previstos o necesidades técnicas originadas en el proceso de conformación o desarrollos posteriores que induzcan a una reorientación del sector, no pudiendo superar en más o contar en menos siempre que estas se hallen debidamente fundadas, de un 15% la superficie especificada.- ARTÍCULO 27º.- El total del suelo ocupado por zonas, como así también los metros cuadrados construidos totales no podrá en ningún caso superar lo indicado en la presente Ordenanza y sus Anexos.- ARTICULO 28°.- Se aprueba el Anexo “Plano de Zonificación del Nuevo Núcleo Urbano La Mansa”, el cual consigna por colores y nominaciones las áreas del territorio que conforman las nuevas zonas. Las normas de subdivisión y e indicadores urbanísticos para cada zona son los establecidos en los Anexos de “Cuadro de Usos” y “Tabla Resumen de Indicadores por Zonas”.- ARTICULO 29°.- Se aprueba el Anexo “Cuadro de Usos”, el cual consigna en forma general todos los usos considerados como PREDOMINANTES Y/O COMPLEMENTARIOS para cada una de las zonas. Los usos no nominados o inexistentes a la sanción de la presente Ordenanza, podrán ser evaluados para su promoción o no, en tanto el grado de molestia, su compatibilidad funcional y visual, su seguridad, salubridad e higiene que generen, sean iguales o menores a los usos ya establecidos en cada zona. La promoción de cada uso no nominado o inexistente, será debidamente fundada con la aprobación unánime de las distintas áreas municipales con competencia en el uso que se desea promover y se perfeccionará mediante acto administrativo de jerarquía no menor a Decreto provincial.- ARTICULO 30°.- Se aprueba del desarrollo en tres (3) etapas del Nuevo Núcleo Urbano La Mansa, según consta en el Anexo “Etapas de Completamiento de Espacios Verdes Públicos y Espacios de Completamiento”.- ARTICULO 31°.- Las dimensiones o superficies de las Etapas podrán sufrir alteraciones por causas tales como inconvenientes de factibilidad de obra o de fuerza mayor. Ante estas situaciones el Poder Ejecutivo Municipal podrá solicitar informe a la Empresa para que justifique las razones de la alteración de las mismas.- ARTICULO 32°.- Ante divergencia o incongruencias eventuales entre los textos de esta Ordenanza y sus Anexos, vale lo que figura en estos últimos.- ARTICULO 33°.- Comuníquese al D.E., al Honorable Tribunal de Cuentas de la Pcia. De Bs. As. Regístrese y archívese.- DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE A LOS OCHO DIAS DEL MES DE NOVIEMBRE DE DOS MIL DOCE.- Registrada bajo el nº 2173/12.-